Téo
Takar, do Uol, publicou uma matéria muito interessante falando a
respeito dessa nova modalidade de crédito imobiliário com base no
IPCA.
Achei
que vale muito a pena transcrevê-la aqui. Segue:
O
crédito imobiliário com correção pelo IPCA, anunciado pela Caixa
Econômica Federal, tende a ficar mais arriscado e mais caro do que o
formato de financiamento atual, que utiliza a TR como indexador dos
contratos, segundo especialistas ouvidos pelo UOL. Apenas se o
objetivo do comprador for quitar a dívida em um prazo mais curto, de
até 10 anos, pode valer a pena adotar o novo tipo de contrato.
Em financiamentos longos, a tendência é que a operação fique mais cara se for usado o IPCA, apesar de a Caixa ter reduzido a parcela de juros prefixados nessa modalidade de crédito. A taxa mínima será de 2,95% ao ano, frente a 8,5% do crédito corrigido pela TR.
O
juro menor colabora para que a prestação no financiamento com IPCA
seja inicialmente menor do que no crédito com TR. O problema,
segundo os especialistas, está na incerteza em relação ao índice
de inflação em longos períodos de tempo. O prazo do financiamento
pode alcançar 30 anos.
Financiamentos
são muito longos
"O
ponto que merece atenção é o fato de que empréstimos imobiliários
são muito longos. Estamos falando de 20 anos ou mais", disse
Rafael Sasso, cofundador da Melhortaxa, plataforma digital
especializada em crédito imobiliário.
"Se
você tiver um cenário de pressão econômica nesse período, que
faça a inflação subir, o financiamento vai ficar mais caro",
afirmou Sasso.
Prestação
inicial fica mais barata
"Na
largada, a prestação no financiamento com IPCA é mais baixa. O
problema é que o IPCA oscila muito mais do que a TR. Basta olhar o
comportamento dos índices nos últimos 15 anos", disse Marcelo
Prata, fundador da Resale, plataforma que vende imóveis retomados
pelos bancos.
Em
uma simulação feita pela própria Caixa, a compra de um imóvel de
R$ 300 mil, com financiamento de 80% do valor (R$ 240 mil) em 30
anos, teria as seguintes prestações iniciais, dependendo da taxa de
juros:
- TR mais 9,75% ao ano (taxa mais alta praticada pelo banco atualmente): R$ 3.168
- IPCA mais 4.95% ao ano (taxa para quem não tem conta na Caixa): R$ 2.050
- IPCA mais 2,95% ao ano (para funcionários públicos que recebam salário na Caixa): R$ 1.566
Ou
seja, a prestação inicial na menor taxa com IPCA é metade do valor
da prestação pelo juro mais alto com TR. Porém, essa diferença
tende a se estreitar com o tempo por causa da variação da inflação.
IPCA
vale a pena se plano for quitar dívida logo
Segundo
os especialistas, a única situação em que assumir um financiamento
corrigido pelo IPCA pode valer a pena é se a dívida for quitada em
até dez anos.
"O
juro total desse novo tipo de contrato será da ordem de 7% ao ano,
considerando o IPCA dos últimos 12 meses (3,22%) e uma taxa média
de 3,75% para o público em geral. Essa taxa é menor do que a
praticada pela própria Caixa e pelos outros bancos nos contratos com
TR, que gira em torno de 8,5% ao ano", disse José Raymundo de
Faria Júnior, planejador financeiro certificado pela Planejar.
"Se
o objetivo é quitar o imóvel em até uns 10 anos, vale a pena pegar
essa opção com IPCA porque o juro é menor e a exposição ao risco
do IPCA não é tão grande porque o prazo é relativamente curto.
Agora, se o comprador vai ficar 20 ou até 30 anos pagando, o risco
inflacionário não vale a pena", afirmou Faria Junior.
Segundo
Sasso, da Melhor taxa, a maioria das pessoas costuma quitar
financiamento imobiliários entre oito e doze anos após a
contratação do crédito. "A tendência do brasileiro é fazer
o pré-pagamento [antecipar as parcelas] porque o custo do
financiamento é elevado.".
Custo
total é maior em contrato longo
Marcelo
Prata, da Resale, fez uma simulação para compra de um imóvel de R$
500 mil, com financiamento de 80% do valor (R$ 400 mil) pelo período
de 15 anos.
Ele
considerou as duas melhores condições de financiamento oferecidas
pela Caixa: com juros de TR mais 8,5% ao ano e com IPCA mais 2,95% ao
ano. Para fazer o cálculo, o especialista utilizou uma situação
real: os índices da TR e do IPCA nos últimos 15 anos.
Se
tivesse optado pelo IPCA no lugar da TR, o comprador gastaria cerca
de R$ 30 mil a mais no fim do financiamento. Veja os resultados:
- Valor total do financiamento com juros de TR mais 8,5% ao ano: R$ 737.022,02
- Valor total do financiamento com juros de IPCA mais 2,95% ao ano: R$ 767.237,91
- Diferença: R$ 30.215,89.
